Wer eine Ferienimmobilie als Zweitwohnsitz oder Nebenwohnsitz in Österreich kaufen möchte und seinen Hauptwohnsitz in Deutschland hat, der muss einige Punkte beachten. Denn die sogenannte Zweitwohnsitzverordnung in Österreich regelt den Kauf und die Nutzung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in der Alpenregion. In diesem Blogartikel zeigen wir Ihnen auf, wie Sie ohne Probleme zu Ihrer eigenen Alpenimmobilie kommen.
Da die Alpenregion ganzjährig für Touristen sehr attraktiv ist, sind die Auflagen für Immobilienkäufer entsprechend hoch. Gerade für Ferienhauskäufer aus dem Ausland gelten besondere Bestimmungen. Schließlich wollen die Gemeinden, ob im Salzburger Land oder in Tirol, keine Grundstücke mit Ferienimmobilien verkaufen, die nur sehr selten genutzt werden und einen Großteil des Jahres leer stehen. Das ist verständlich. Deshalb besteht bei den meisten Immobilien eine Verpflichtung, die Immobilie touristisch zu vermieten (touristische Widmung). Die gute Nachricht ist aber, dass aufgrund der europarechtlichen Grundfreiheiten ein Erwerb von Immobilien für jeden Staatsbürger eines EU-Mitgliedstaates grundsätzlich erlaubt ist. Es gelten die gleichen Bedingungen wie für Bürger aus Österreich selbst. Trotzdem gibt es Einschränkungen, die vor dem Kauf einer Immobilie beachtet werden müssen.
Die seltene Zweitwohnsitzwidmung
Eine Immobilie, sei es die urige Skihütte oder das elegante Chalet, besitzt im Idealfall eine sogenannte Zweitwohnsitzwidmung. Doch was bedeutet das eigentlich? Ganz einfach:
Die örtliche Kommune oder ein Bundesorgan entscheidet im Vorfeld, wie eine Immobilie genutzt werden soll. Es kann zum Beispiel festgelegt werden, dass ein Haus oder eine Wohnung nicht als Zweitwohnsitz genutzt werden darf. Sie muss dann als Erstwohnsitz angemeldet und damit auch ganzjährig bewohnt werden. Wer diese Bestimmung missachtet, macht sich strafbar und muss mit einer Verwaltungsstrafe rechnen.
Dank der äußerst seltenen Zweitwohnsitzwidmung kann eine Ferienimmobilie gekauft werden, ohne dass der Besitzer das eigene Ferienhaus bzw. die eigene Ferienwohnung auf der einen Seite dauerhaft selbst bewohnen (Erstwohnsitz) oder auf der anderen Seite touristisch vermieten muss. Hier entfällt also der Zwang zur Vermietung! Sie können also frei entscheiden, wie Sie die Immobilien nutzen wollen. Deshalb ist die Zweitwohnsitzwidmung sehr begehrt und äußerst selten zu bekommen.
Investment Ferienimmobilie
Warum lohnt es sich trotzdem, eine Ferienimmobilie auch ohne spezielle Zweitwohnsitzwidmung zu kaufen? Die Vorteile liegen klar auf der Hand. Wer die Ferienimmobilie als Investment sieht, sorgt mit einem Kauf für einen sinnvollen Baustein für die Altersvorsorge. Denn die Pflicht, die eigene Ferienwohnung oder das eigene Ferienhaus an Touristen vermieten zu müssen, bietet auch die Chance durch Mieteinnahmen hohe Renditen zu erzielen. Gerade in der Alpenregion können Ferienimmobilien ganzjährig vermietet werden. Schon in wenigen Jahren kann die Ferienimmobilie abbezahlt sein. Außerdem lässt sich die eigene Ferienimmobilie mehrmals im Jahr problemlos selbst nutzen. Wer sich an die Regeln der Kommunen hält, kann einige Wochen im Jahr die traumhafte Alpenregion genießen.
Drum prüfe wer sich ewig bindet
Nun ist der Kauf einer Ferienimmobilie natürlich nicht vergleichbar mit einer Hochzeit. Dennoch sollten Interessierte vor dem Immobilienkauf einen kompetenten Berater konsultieren.
In Österreich sind die Vertragsersteller und Berater bei den Kaufverträgen meist Fachanwälte oder Rechtsanwälte für Immobilienrecht. Auch auf Immobilienrecht spezialisierte Notare stehen beratend zur Verfügung. z.B. Notariate Hallein: Dr. Spruzina | Dr. Zehetmayer
Ein Berater kennt landesgesetzlichen Bestimmungen und prüft im Vorfeld, welchen Bestimmungen ein entsprechend Objekt unterliegt. Pauschal lässt sich das nicht beantworten und für einen Laien ist es häufig auch nicht klar erkennbar, wie die Immobiliennutzung aussehen kann oder muss. Deshalb sollte das vor jedem Kauf und immer im Einzelfall geklärt werden!
Der Immobilienkauf in Österreich im Überblick:
Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist für EU-Bürger grundsätzlich möglich. Formell sind sie mit den Österreichern gleichgestellt. Der Kauf ist die eine Sache. Die andere Seite ist die Nutzung. Denn diese ist von Wohnimmobilien als Feriendomizil oder Zweitwohnsitz in vielen Gegenden Österreichs beschränkt. Jedes Bundesland hat seine eigenen Gesetze für den Kauf und Verkauf von Immobilien. Was in Tirol gilt, muss nicht in Salzburg gelten. Interessenten informieren sich daher am besten vorher über das Grundverkehrsrecht. Für den Kauf einer Wohnimmobilie ist ein schriftlicher Vertrag nötig.
Der Kaufvertrag, Voraussetzung für den Grundbucheintrag, muss neben der Gemeinde, in der sich die Immobilien befinden, auch Angaben zum Objekt selbst enthalten. Eine notarielle Beglaubigung des Vertrags ist nicht erforderlich. Der Notar prüft lediglich, ob die Unterschriften korrekt sind. Der Käufer überweist den Kaufbetrag auf ein sogenanntes Anderkonto, auf das der Verkäufer erst nach Eintrag ins Grundbuch Zugriff hat. Erwerber müssen mit folgenden Kosten rechnen: Gebühren von ca. 1,8 – 2,0 Prozent des Kaufpreises für den Vertragsersteller und Treuhandgebühren, Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent und für den Grundbucheintrag 1,1 Prozent. Zudem können Maklerkosten von etwa 3 Prozent entstehen.
