Alpenimmobilien
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Wertermittlung einer Ferienimmobilie


Wer seine Ferienimmobilie verkaufen möchte, hat aktuell sehr gute Chancen, einen stattlichen Preis zu erzielen. Gerade Ferienhäuser und Ferienwohnungen in den Alpen sind beliebt. Schließlich zieht es immer mehr Menschen an Ferienorte, die gut erreichbar sind und auch in Pandemiezeiten eine große Sicherheit bieten. Am Anfang eines Verkaufs steht deshalb die realistische Wertermittlung einer Ferienimmobilie. Über die Möglichkeiten der Wertfindung und welche Besonderheiten beim Verkauf einer Ferienimmobilie bestehen, schreiben wir in diesem Blogartikel.

Was ist meine Ferienimmobilie wert?

Viele Chalets erzielen einen hohen Verkaufswert

Die Ermittlung eines realistischen Wertes einer Ferienimmobilie ist ein komplexes Unterfangen. Mit einem einfachen Rechner aus dem Internet kommt der Verkäufer leider nicht weit. Denn mit drei Klicks lässt sich wohl kaum der Wert eines Ferienhauses in den Alpen oder einer Ferienwohnung im Bergdorf ermitteln. Sicher ist eine grobe Schätzung der Ferienimmobilie anhand von online Datenbanken möglich. Für eine erste Orientierung kann das hilfreich sein. Trotzdem muss man sich Ferienimmobilie im Detail anschauen. Selbst zwei Ferienappartements in einem Gebäudekomplex können unterschiedlich bewertet werden. Bietet das Ferienappartement einen schönen Blick auf die Berge? Wie ist die Sonneneinstrahlung? Das sind alles Faktoren, die man beim Verkauf beachten muss. Deshalb kann die pauschale Bewertung einer Ferienimmobilie im Internet nicht ausreichen.

Aber welche Kriterien spielen denn für die Preisbildung eine wesentliche Rolle? Viele Menschen richten ihre Ferienimmobilie nach ihren Vorstellungen und Wünschen ein. Das ist verständlich, denn im Urlaub soll man sich in den eigenen vier Wänden wohlfühlen. Wer viel Geld und Zeit in seine Ferienimmobilie gesteckt hat, geht häufig davon aus, dass durch Ein- und Anbauten auch der Wert des Ferienhauses oder der Ferienwohnung automatisch steigt. Das ist allerdings nur bedingt richtig. Denn der persönliche Geschmack ist nicht zwingend ein wertsteigernder Faktor. Kaufinteressenten möchten mitunter ihre eigenen Vorstellungen verwirklichen und haben kein Interesse daran, dass zum Beispiel die Decken mit Holz vertäfelt wurden. Es ist demnach wichtig zu unterscheiden, welches Projekt tatsächlich wertsteigernd war und was am Ende unter "persönlicher Geschmack des Vorbesitzers" fällt. An dieser Stelle empfiehlt es sich, Rat von einem Profi zu holen. Ferienimmobilien-Spezialisten sehen den Verkauf einer Ferienimmobilie aus Käufersicht und wissen, worauf die Käufer wert legen. Wie sind die Umbaumöglichkeiten? Wie ist der allgemeine Zustand der Ferienimmobilie? Wie viele Feriengäste kann die Ferienimmobilie beherbergen, um sie womöglich renditewirksam zu vermieten? Das sind Fragen, die sich Käufer stellen und die ein Profi am besten beantworten kann. Natürlich spielen auch harte Faktoren wie die Grundstücksgröße eine Rolle. Beim Verkauf einer Ferienimmobilie gehört aber noch mehr dazu.

Der Freizeitwert und die Nutzungserlaubnis sind entscheidend

Hoher Freizeitwert in den Alpen

Die Lage einer Immobilie ist ein sehr wichtiges Kriterium bei der Preisfindung. Das gilt bei einer Ferienimmobilie in besonderem Maße. Viele Käufer sehen ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung als renditestarke Kapitalanlage, die möglichst dauerhaft vermietet werden kann. Deshalb ist die Frage nach dem Freizeitwert von hoher Bedeutung. Wie attraktiv ist der touristische Wert einer Ferienimmobilie? Für viele Feriengäste ist eine gute Infrastruktur wichtig.

Die Ferienimmobilie soll schnell erreichbar sein. Bestenfalls ist die Anreise mit dem Auto, dem Zug und dem Flugzeug ohne weiteres möglich. Viele Menschen versorgen sich im Urlaub selbst. Wer nicht alles von zu Hause mitbringen möchte, für den wäre ein Lebensmittelgeschäft in der Umgebung wichtig. Auch eine Apotheke, der Arzt, die Bäckerei oder das Restaurant um die Ecke sind Kriterien für die Ermittlung des Freizeitwertes einer Ferienimmobilie. Aber nicht nur die Grundbedürfnisse der Urlauber spielen eine Rolle. Natürlich meint Freizeitwert auch Erlebnisse und Spaß. Wer in den Alpen Urlaub macht, möchte im Winter gerne Skifahren. Wie gut ist also die Anbindung der Ferienimmobilie an ein Skigebiet? Im Sommer möchte die Familie vielleicht an den Bergsee oder in den Hochseilgarten. Am Ende wird der Freizeitwert einer Ferienimmobilie durch die Vielzahl an Möglichkeiten bestimmt, die ein Käufer oder seine Feriengäste nutzen können. Je mehr Infrastruktur vorhanden ist und je mehr Freizeitangebote verfügbar sind, desto höher ist der Freizeitwert.

Jetzt gibt es auch Ferienimmobilienkäufer, die möchten ihr gemütliches Alpen-Chalet gar nicht vermieten. Sie brauchen auch kein Skigebiet um die Ecke oder das italienische Restaurant gegenüber. Ihnen ist wichtig, dass sie in den Bergen Ruhe und Entspannung finden. Am liebsten hätten sie eine kleine Almhütte mit unverbautem Blick auf die schöne Bergwelt Österreichs mitten in der unberührten Natur. Der Freizeitwert spielt bei diesen Käufern eine untergeordnete Rolle. Die Nutzungserlaubnis der Ferienimmobilie rückt jetzt in den Mittelpunkt. Denn oftmals müssen Ferienhäuser in Österreich zwingend vermietet werden. Viele Gemeinden möchten keine leeren Betten. Außerdem bedeutet der Tourismus Arbeitsplätze und Steuereinnahmen. Das ist verständlich. Wer seine Ferienimmobilie als Kapitalanlage betrachtet und sie gerne vermietet, für den ist die Nutzungserlaubnis weniger wichtig. Wer die Ferienimmobilie aber als Liebhaberstück betrachtet und ausschließlich selbst nutzen will, der braucht eine Zweitwohnsitzwidmung. Und die ist in Österreich sehr selten! Natürlich lässt sich beim Verkauf einer Ferienimmobilie ein sehr guter Preis erzielen, wenn eine entsprechende Widmung vorhanden ist. Leider weiß der Verkäufer häufig gar nicht, welche Nutzungserlaubnis seine Ferienimmobilie überhaupt hat. An dieser Stelle lohnt es sich erneut, den versierten Spezialisten zu fragen! Er kann die Nutzungserlaubnis ermitteln. Übrigens ist die Widmung als Zweitwohnsitz auch deshalb so wertvoll, weil sie nicht an der Ferienimmobilie, sondern am Grundstück festgemacht wird. Theoretisch ließe sich auch eine ganz neue Immobilie auf dem Grundstück bauen. Die freie Gestaltung durch den Eigentümer ist also möglich.

Erfahrung vom Profi zahlt sich aus

Jeder Käufer hat einen eigenen Geschmack

Wer eine Ferienimmobilie in den Alpen besitzt und diese gerne verkaufen möchte, ist gut beraten, sich professionelle Unterstützung zu holen. Häufig wurde die kleine Almhütte in den Bergen von den Eltern oder Großeltern geerbt. In vielen Fällen fehlen wichtige Dokumente, die Nutzungserlaubnis ist unklar und die richtige Wertermittlung gestaltet sich schwierig. Der regionale Makler kennt mitunter die Besonderheiten beim Verkauf einer Ferienimmobilie nicht und schätzt den Wert womöglich viel zu gering oder deutlich zu hoch. Am Ende ist der Verkäufer verunsichert, Kaufangebote bleiben aus.

Überregionale Spezialisten wie das Team von Alpenimmobilien kennen den Ferienimmobilienmarkt ganz genau. Sie können Verkaufspreise besser vergleichen, nehmen die Perspektive potentieller Käufer ein und haben einen größeren Zugang zu echten Kaufinteressenten. Am Ende kann die Ferienimmobilie nur einmal verkauft werden! Für den passenden Preis und das gute Gefühl steht das Team von Alpenimmobilien gerne beratend zur Seite.

Die klassische Methode seinen Immobilienwert zu ermitteln

Die Alpen sind ein Sehnsuchtsort vieler Menschen

Bei einer "herkömmlichen Immobilie" erfolgt die Ermittlung des tatsächlichen Verkaufspreises in der Regel über die klassiche Verkehrswertmethode. Diese Methode wird auch von Kreditinstituten bei Kreditvergaben herangezogen, um den Beleihungswert festzulegen. Um den Verkehrswert oder den Beleihungswert der Immobilie berechnen zu können, stehen drei verschiedene Ermittlungsmethoden zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren.
 
Beim Vergleichswertverfahren wird der tatsächliche Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteil (bei Aufteilung nach WEG) durch die Gegenüberstellung (Vergleich) mit dem Verkaufspreis anderer und vergleichbarer Liegenschaften ermittelt. Das Sachwertverfahren kommt bei der Eigennutzung der Immobilie zum Tragen. Der Sachwert der Immobilie setzt sich aus dem Sachwert und dem Bodenwert zusammen. Bei der Berechnung des Wertes einer vermieteten Immobilien (auch Investoren-Model oder Buy-to-let-Modell) kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei diesem Verfahren erfolgt die Ermittlung durch die Kapitalisierung der Nettoerträge, die durch eine realistische Prognoseberechnung erwirtschaftet werden. Natürlich spielen hierbei auch die zu erwartenden Kosten wie z.B.: Betriebskosten, Energiekosten, Managementkosten, Verwaltungskosten, Gemeinschaftskosten, Immobiliensteuern, usw. eine erhebliche Rolle und finden bei dieser Berechnungsmethode ihren Platz.
 
Achtung: Bei einer Ferienimmobilie stößt die klassische Verkehrswertmethode an ihre Grenzen, denn für eine Ferienimmobilie sind weitaus mehr Kriterien für die Ermittlung des passenden Verkaufpreises entscheidend. Neben den im Text schon ausgeführten Kriterien sind hier weitere Beispiele:
 
- Länge und Anzahl der Saison
- Möglichst geringe Lärmemission
- Sehenswürdigkeiten & Freizeiteinrichtungen
- Anreisezeit und einfache Zufahrt zum Objekt
- Schneesicherheit und Entfernung zum Skigebiet bzw. Entfernung zum Wasser
- Nähe zu Versorgungseinrichtungen und Restaurants
- Ansprechender Blick (Panorama, See- oder Bergblick)
- Besonnung des Objekts / Sonnenverlauf
 
Jetzt wird sicherlich jedem bewusst, dass es eine Vielzahl von Faktoren gibt, die beim Verkauf einer Ferienimmobilie beachtet werden sollten. Deshalb ist unsere dringende Empfehlung, sich Rat von einem erfahrenen Ferienimmobilien-Experten zu holen. Sprechen Sie uns gerne an: Kontakt

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