Warum genau ist die Immobilie inflationsgeschützt? „Investment-Punk“ Gerald Hörhan im exklusiven Interview
Gerald Hörhan – Finanzexperte und „Investment-Punk“ – im exklusiven Interview zum Thema „Immobilien und Inflation“
Der erste Grund ist, dass die Immobilie ein harter Vermögenswert ist. Das bedeutet, dass Immobilien etwas leisten, indem sie Menschen Wohnraum zur Verfügung stellen. Und Wohnen müssen Menschen auch in einer digitalen Welt.
In jeder Welt stellt Wohnen neben Nahrungsmitteln und Energie eines der Grundbedürfnisse der Menschen dar. Das heißt, Immobilien haben einen Zweck und die Mieten sind in den meisten Fällen an die Inflation mehr oder weniger gekoppelt.
Manchmal direkt durch indexierte Mietverträge, teilweise auch etwas indirekter in manchen Ländern. Aber nichtsdestotrotz ist der Cashflow des Immobilien-Investments an die Inflation gekoppelt. Das bedeutet, wenn durch Inflation die Mieten steigen, dann steigt auch der Wert der Immobilie – das liegt in der Natur der Sache.
Und langfristig ist es stets so, dass die Immobilienpreise – auch wenn sie gewissen Schwankungen unterliegen und manchmal hoch und wieder runter gehen – in der langen Frist mit der Inflation steigen. An Orten, wo die Nachfrage nach Wohnen sehr hoch ist, z. B. durch Zuwanderung oder aufgrund einer starken Wirtschaft oder auch weil es politisch motiviert ist, steigen in der Folge auch die Immobilienpreise – teilweise noch stärker als die Inflation, da auch die Mietpreise in solchen Märkten stärker als die Inflation ansteigen.
Betrachten wir zunächst das Thema Zuwanderung. Der erste Punkt ist, dass sowohl Deutschland als auch Österreich Zuwanderung benötigen, da ansonsten die Bevölkerung schrumpfen würde mit der Konsequenz, dass auch die Immobiliennachfrage und die Mieten sinken würden. Zuwanderung entsteht aktuell, da es durch den Krieg in der Ukraine sehr viele Flüchtlinge gibt. Aber auch aufgrund von Themen wie die Klimaveränderung in Afrika oder aufgrund politischer Instabilitäten in sehr vielen sog. Emerging Markets, wo Währungen gar nichts mehr wert sind mit einer Inflationrate von 70 – 150 %.
Und mit der Zuwanderung steigt zugleich auch die Wohnnachfrage und damit die Mietpreise und mittelfristig eben auch die Immobilienkaufpreise. Das konnte man z. B. im Rahmen der „Refugees Welcome“ Politik der früheren Bundeskanzlerin Angela Merkel verfolgen. Diese hatte sehr positive Auswirkungen auf die Immobilienbranche, da über 1 Mio. Flüchtlinge nach Deutschland kamen, die alle ein Dach über dem Kopf benötigen. Und mit der gestiegenen Mietnachfrage steigen mittelfristig auch die Immobilienpreise.
Und es gibt noch einen weiteren Punkt, warum die Inflation für die Immobilienwelt und insbesondere für Bestandshalter – also für Menschen, die Immobilien kaufen zum Zwecke der Vermietung und nicht als Spekulationsobjekte – eine positive Wirkung hat. Da aktuell aufgrund der Zinserhöhungen weniger gebaut wird und viele Eigenheime nicht mehr finanziert werden können, drängen mehr Menschen auf den Mietmarkt. Dadurch entsteht eine höhere Mietnachfrage bei gleichbleibendem Immobilienbestand – also in guten Lagen, wo es keine Überkapazitäten an Wohnungen gibt und wo es, so wie in vielen österreichischen und deutschen Städten, Wohnraummangel gibt – was schließlich zu höheren Mieten führt. Dies hat mittelfristig auch einen positiven Effekt auf die Immobilienpreise.
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