16
Okt 2017

Buy to let Modell: Die eigene Ferienimmobilie mit Herz und Verstand finanzieren


Die anhaltende Niedrigzinspolitik der europäischen Notenbank und die Unsicherheit über ein Europa ohne Großbritannien motivieren viele Anleger, ihr Geld in Immobilien anzulegen. Unter anderem auch in Ferienimmobilien. Ein Modell ist dabei groß im Kommen: Buy to let. Bei den deutschen Anlegern ist es noch relativ unbekannt. Dabei bietet das Buy-to-let Modell die Möglichkeit, das eigene Ferienhaus zu einer sich lohnenden Investition zu machen.

 

Ferien in der eigenen Almhütte: Ein Traum mit Rendite

Almhütte SteiermarkEine eigene Ferienimmobilie in den Alpen ist für viele Familien immer ein Traum gewesen. Die kleine Hütte in den Bergen kaufen - für unbeschwerte Urlaubstage. Hier kann man im Sommer und im Winter in aller Ruhe die Seele baumeln lassen. Natürlich ist ein solcher Traum eine Investition, die in aller Ruhe geplant und durchgeführt werden muss. Gerade die Finanzierung ist für viele Familien nicht unbedingt aus eigenen Mitteln zu stemmen. Deswegen überlegt man sich, ob sich die eigene Ferienimmobilie nicht auch als Ferienhaus für Gäste vermieten lässt. Schließlich werden nur die wenigsten ihren Urlaub ausschließlich in der eigenen Almhütte im Allgäu oder im Chalet in Tirol verbringen. Dass sich die eigene Ferienimmobilie allein aufgrund der Mieteinnahmen in absehbarer Zeit komplett amortisiert, wird wohl ein Wunschtraum bleiben. Trotzdem: viele Familien fragen zu Recht nach der Rendite, die ein Ferienhaus einspielen kann. Und nach Modellen, mit denen man zu einer verlässlichen Rendite kommt.

 

Die Ferienimmobilie als Geldanlage

Nationalpark Chalets Neukirchen am GrossvenedigerZunächst einmal liegen die Alpen als Ferienregion voll im Trend. Als Wintersportregion sind die Pisten der Alpen, sei es in Kärnten oder in Südtirol, eh ungeschlagen. Daran wird sich auch in absehbarer Zeit nichts ändern. Was sich allerdings sehr stark verändert hat, ist der Run auf die Alpenländer im Sommer. Gerade die Entwicklung im östlichen Mittelmeer bringt immer Menschen hierzulande auf die Idee, ihren Urlaub zum Beispiel in Süddeutschland und Österreich zu verbringen. Ein Grund dafür sind die politische Unruhen im östlichen Mittelmeer und das Anziehen der Preise in den westlichen Mittelmeerstaaten. Dies und natürlich die Entdeckung des Bergsommers in den Alpen hat dazu geführt, dass der Tourismus in den Alpen auch im Sommer brummt. Die Zahlen bestätigen diesen Trend. In den letzten 7 Jahren hat sich der Kaufpreis von Ferienimmobilien in Süddeutschland bzw. Bayern und Österreich je nach Region verdoppelt. Wer von diesem Trend profitieren will, muss also nicht nur nach Schneesicherheit schauen, sondern auch nach der Sommertauglichkeit der Ferienimmobilie.

 

Die andere Seite: Die Furcht der Ferienregionen vor kalten Betten

Nationalpark Chalets Neukirchen am GrossvenedigerGerade in Österreich haben viele Orte Angst vor kalten Betten. Nicht ganz ohne Grund. Hier fürchtet man, dass die Ferienimmobilien, die nicht weitervermietet werden, die größte Zeit des Jahres leer stehen. Das hat weitreichende Auswirkung auf die wirtschaftliche Situation der Orte. Die Gastronomie und der Einzelhandel können in vielen Dörfern ohne Touristen nicht bestehen. Vor allem, wenn im Sommer Ferienwohnungen nur für drei Wochen belegt sind. Außerdem steigen die Wohnungspreise, so dass es für Einheimische finanziell fast unmöglich wird, in ihrem Heimatort Wohneigentum zu erwerben. Deswegen arbeitet man gerade in touristisch attraktiven Regionen rigoros gegen den Trend. Gerade gegen illegal als Ferienimmobilien genutzte Hauptwohnsitze geht man ohne Gnade vor. In Ausnahmefällen werden empfindliche Verwaltungsstrafen verhängt. Auf jeden Fall sollte man sich bei Alpenimmobilien vorab gründlich über die rechtlichen Fallstricke informieren.

 

Buy-to-let: Der Königsweg für Investoren und die Ferienorte in Österreich

Kreischberg ChaletsDer Ferienimmobilien-Experte Michael M. Andre kann die Furcht der Ferienorte vor kalten Betten verstehen. Buy-to-let bietet eine Möglichkeit, dass sowohl Ferienorte als auch Investoren von den Ferienimmobilien profitieren: „Man kauft eine Immobilie, die durch das Grundbuch geschützt ist. Das Kapital wird gesichert und durch die Betreuung durch die Betreiber steigt der Wert der Immobilie kontinuierlich. Schließlich erwirbt der Investor auch das Recht ein Gewerbe zu betreiben und mit der Vermietung Geld zu verdienen. Das ist auch steuerlich interessant, weil er die Umsatzsteuer als Unternehmer geltend machen kann." Wie lange und wie oft der Eigentümer selbst in seinem Ferienhaus Urlaub machen kann, muss man sich natürlich vorab überlegen. Denn in der Hauptsaison ist der Run auf die Ferienwohnungen natürlich viel höher als in der Nebensaison. Die Regelungen sind aber flexibel. Davon profitiert natürlich der Ferienort. „Der Eigentümer der Ferienimmobilie wird natürlich in der Nebensaison dort Urlaub machen, um seine Rendite zu steigern. Damit belebt er gleichzeitig den Ort in der Zeit, in der andere nicht kommen," so Michael M. Andre. Eine klassische Win-Win Situation für den Ort und die Investoren.

 

Die Fallstricke beim Buy-to-let und wie man ihnen aus dem Weg geht

„Wenn ein Laie sich zum ersten Mal mit Buy-to-let beschäftigt und auf einen Betreiber trifft, der sein Handwerk nicht versteht, kann es schnell schief gehen", warnt Michael M. Andre. Auch deswegen hat sich sein Unternehmen „Alpenimmobilien" auf das Buy-to-let Modell spezialisiert. „Natürlich vermitteln wir auch andere Ferienwohnungen und Ferienhäuser. Aber der Hauptteil sind solche Anlagen und Ferienorte, die nach dem Buy-to-let Modell funktionieren." Michael M. Andre warnt vor allem bei Anlagen, in denen ein großer gemeinsam genutzter Bereich wie etwa einen Wellness-Bereich vorhanden ist. „Ein zweischneidiges Schwert. Denn kurzfristig ist das schon eine sinnvolle Sache. Man muss aber bedenken, dass zum Beispiel ein von vielen Gästen genutzter Wellness-Bereich auch schnell altert," so Andre. Die Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung wirken sich über die Zeit nachträglich auf die tatsächliche Rendite aus. „Man kann das schon machen, sollte in diesem Fall aber rechtzeitig daran denken, Geld für eventuelle Instandsetzungen zurückzulegen." Daneben muss man sich den Betreiber sehr genau anschauen, schließlich ist er der Garant für den Erfolg der Investition. „Man kann schon sagen, dass Investor und Betreiber sich gewissermaßen verheiraten," so der Ferienimmobilien-Experte.

 

Ein Trend, der Erfahrung und Augenmaß erfordert

Venediger Lodge NeukirchenMit dem Buy-to-let Modell ist Michael M. Andre hierzulande ein Trendsetter. Denn viele deutsche Familien möchten immer noch eine Ferienimmobilie als Zweitwohnsitz, die ihnen das ganze Jahr hindurch zur Verfügung steht. Insofern muss Michael M. Andre auch viel Überzeugungsarbeit leisten. Aber Buy-to-let ist auch vom Ablauf her eine hochkomplexe Angelegenheit, weil hier viele Partner am Tisch sitzen: Der Betreiber, der Investor, die Bank, die Behörde, der Notar und der Bauträger. „Vor allem muss man sich den Betreiber sehr genau anschauen. Was hat er für Referenzen? Was hat er für ein Konzept? Und welche langfristige Strategie verfolgt er? Dies alles sind Fragen, die gelinde gesagt, den Horizont eines Maklers, der das nur nebenbei macht, bei weitem übersteigen. Einmal ganz abgesehen von den steuerrechtlichen Aspekten in Österreich", so Michael M. Andre im Interview. Deswegen schaut er sich gerade die Betreiber solcher Modelle sehr genau an. „Wir haben gegenüber dem Investor eine enorme Verantwortung. Dessen sind wir uns sehr bewusst", sagt er. Der Effekt aber ist für alle Seiten positiv: Der Bauträger kommt leichter an Kredite, weil die Ferienimmobilien schneller verkauft werden. Der Eigentümer erhält eine hohe Rendite und eine wertbeständige Investition. Und schließlich rechnet sich das Modell auch für die Wirtschaft der Gemeinde. Michael M. Andre ist sich sicher, dass deutsche Investoren, die ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kaufen wollen, immer öfter auf diesen Zug aufspringen werden. „Buy-to-let ist das Modell der Zukunft."

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